"Үйгө жетпей өтөбүзбү?". Турак жайды кымбаттаткан алты себеп

Кыргызстанда турак жай баасы 30% чейин өскөнү байкалууда. Кардарлар соңку эки айда эле эконом класстагы батирлердин баасы 150 долларга кымбаттаганын билдирди. Эксперттер өсүштү андан да көбүрөөк деп эсептейт.

Кымбаттоого курулуш материалдарынын, жер тилкелеринин, кызмат көрсөтүүнүн баасынын жогорулашы, инфляция менен валюта кунунун өсүшү жана салык реформаларынын талаптары таасирин тийгизүүдө.

"Элдик экономика" түрмөгүндө Кыргызстандагы турак жай баасынын кымбаттоосуна түрткү берген себептерди талдап көрдүк.

Бишкек шаарынын тургуну Калдарбек жакында Фучик паркынын жанында курулуп жаткан көп кабаттуу имараттан эки бөлмөлүү турак жай сатып алган.

“Жөнөкөй эле үйдөн котловандагы баасы чарчы метрине 750 долларга чыгып кетиптир. Мен алган батир Фучик паркынын жанында. Ошол жерде үй курулуп жаткан экен, бая күнү барсам, 750 доллардан 80% сатылды, ала албай каласыңар деп айтышты. Эки ай болду окшойт кымбаттаганына. Ага чейин 600-650 доллар болуп жаткан. Материал кымбаттаса эле алар дагы көтөрүлө берет экен да. Дагы кымбаттай берет, курулуш материалдары кымбаттап жатпайбы”, - деди ал.

Статистикалык маалыматтарды карасак, Кыргызстандагы, айрыкча борбор калаа Бишкектеги турак жай баасы 2022-жылдын ортосунан тарта кескин кымбаттаган. Талдоочулар мындай көрүнүшкө Орусиянын Украинага кол салышы, санкциялардан улам эл аралык логистикалык чынжырчалардын үзгүлтүккө учурашы, орус жарандарынын Борбор Азия өлкөлөрүн, анын ичинде Кыргызстанды капташы сыяктуу жагдайларды негизги себеп катары көрсөтүшөт.

“Бизнес эксперт” компаниясы 2022-жылы күзгө маал орус жарандары Кыргызстанга жабыла кирип, бош турак жайларды сатып ала баштагандыктан, курулуш компаниялары мурдагы жылдагы батирлерин текши сатып, бир кыйла кымбат баадагы жаңы долбоорлорун курууга киришкенин белгилейт.

Шаар борборундагы батирлердин баасы беш жылдан бери такай төмөндөп келатып эле, соңку эки жылда 24% өсүп кетти.

Турак жай рыногундагы тынымсыз өсүп жаткан баага таасир эткен жагдайларды талдоо үчүн бири-бирине көз карандысыз үч уюмдун жана ачык булактардын маалыматтарын карап көрдүк.

Талдоо көрсөткөндөй, кыймылсыз мүлк рыногундагы баалардын өсүшүнө негизги алты жагдайдын таасири күч:

- Курулуш материалдары кымбаттоодо;

- Жер тилкелери кымбаттоодо;

- Кызмат акы кымбаттоодо;

- Инфляция жана сом кунунун өзгөрүшү;

- Салык реформаларынын айрым талаптары (ЭТТН жүгү);

- Калктын керектөөсү өстү (ички жана тышкы миграцияга байланыштуу).

“Курулуш материалдары жана жер тилкелери кымбаттады”

Stroka.kg порталы сайтка жарыяланган кыймылсыз мүлктүн бааларына такай мониторинг жүргүзүп турат. Талдоого 30 м2 тарта 100 м2 чейинки аянттагы 1, 2 жана 3 бөлмөлүү батирлер кирген. Сунушталган баалар чарчы метрине карап, доллар менен берилет. Ага ылайык, 2022-жылдын январынан 2023-жылдын ноябрь айынын башына чейинки аралыкта Бишкек шаарындагы 1-2-3 бөлмөлүү батирлердин баасы орточо 16% өскөн.

Курулуш компанияларынын ырасташынча, башка өлкөлөрдөн алып келинген курулуш материалдарынын импорттук баасы кымбаттап жатат. Маселен, металл каркастары негизинен Орусиядан келет. Жер ресурстары кызматынын байкоосуна ылайык, кирпичтин баасы мурдагы жылга караганда 31%, арматураныкы 33%, ал эми гипсокартондун баасы 40% чейин өстү.

Курулуш компаниялардын биринде прораб болуп иштеген Каныбек көп кабаттуу имараттар курулган жер тилкелеринин баасы жыл сайын 15-20% кымбаттап турарын айтат. Ал соңку эки жылда батирлердин баасы 1,5 эсеге өскөнүн финансы тили менен түшүндүрүп берди:

“Эгер мурда жасалгалоого берилген даяр батирлер 750-800 доллардан сатылып жатса, азыр котлован этабында алгач 850-900 доллардан саттык. Эми болсо башка блоктогу батирлерди котловандан эле 1100 доллардан сатып жатабыз. Ошондо мурдагы баадан 1,5 эсеге өсүп кетти окшойт. Үстүнө 350-400 доллар кошулуп жатат. Мурда 800 долларга даяр батир берилчү, азыр котловандан 1100 доллар болуп атат. Үй болжол менен үч жылда курулуп бүтөт, ал мезгилде баа 1400 долларга жөн эле чыкса керек”.

Каныбектин айтымында, курулуштагы кызмат көрсөтүүнүн баасы дагы кымбаттады. Бетон куюунун баасы кубуна же чарчы метрине карап эки эсе кымбаттаган.

“Кымбаттоого инфляция менен ички миграциянын да таасири бар”

Жер ресурстары кызматы 2023-жылдын январь-октябрь айларында Бишкек шаарындагы кыймылсыз мүлктүн баасы 10 пайыздан 30 пайызга чейин өскөнүн билдирет.

Мекеменин кыймылсыз мүлк базарын талдоо бөлүмүнүн башкы адиси Айдар Сукенбаев турак жай баасынын өсүшүнө таасири тийген эки жагдайга токтолду:

“Негизи эле Бишкек жана Ош шаарларында өсүш такай байкалып келе жатат. Мунун бир себеби ички миграцияга байланыштуу, айылдан келгендер кыймылсыз мүлккө суроо-талап жаратып жатышат. Андан тышкары, кыймылсыз мүлктүн баасынын көтөрүлүшүнүн дагы бир фактору – кыргыз сомунун долларга болгон катышынын өзгөрүшү. 2022-жылы октябрда бир доллар 82 сом болсо, бүгүнкү күндө 89 сом болуп жатат. Башкача айтканда, мурдагыга караганда 8,5% өстү. Андан тышкары инфляция былтыркыга караганда 9% өстү. Ошондо сом менен инфляциянын өсүшү биригип 17-18% түзүүдө. Бул 10 пайыздан 25-30% чейин өскөн кыймылсыз мүлктүн бааларынын 18% инфляция менен сомдун курсунун өзгөрүшү түзөт”.

Айдар Сукенбаев калктын кирешеси кымбаттоо артынан жетишпей жатат деп эсептейт:

“Соңку кездери Улуттук статистика комитетинин маалыматтарын карасак, айлык акынын көтөрүлүп жатканын такай айтып келет. Азыр республика боюнча орточо айлык акы 32 миң сом деп айтат. Бул орточолонгон баа экен, айрым жерлерде мындан аз болушу мүмкүн. Бирок кыймылсыз мүлк кымбаттап жаткандыктан, айлык акы үй сатып алууга жетишпейт. Айлык көбөйгөнү менен, инфляция өсүп, курулуш материалдарынын баасы көтөрүлүп атат”.

Ушунун баары кыймылсыз мүлктүн баасынын өсүшүнө алып келүүдө. Андан тышкары, жер ресурстары кызматынын маалыматында, Бишкек жана Ош шаарларындагы кыймылсыз мүлктүн бааларынын өсүшүнө батирлерге болгон муктаждыктын дагы таасири чоң. Чоң шаарларга агылган ички миграция шаардыктардын турак жайга болгон керектөөсүн ого бетер өстүрүп турат. Мисалы, Бишкекте турак жайга кезекте тургандардын саны 3500 деп эсептелсе, анын 2-3% эле камсыз болот. Курулуштун темпи болсо ал муктаждыкты камсыз кыла албайт.

Жер ресурстары кызматынын эсебине ылайык, үй-жай алам деп кезекте тургандардын муктаждыгын камсыз кылыш үчүн жылына 5 млн м2 турак жай курулуш керек. Кыргызстанда болсо жылына орточо 1,1 млн м2 турак жай колдонууга берилет. Курулуштун мындай темпи керектөөнүн 20% араң камсыз кылат.

Мекеменин кыймылсыз мүлк базарын талдоо бөлүмүнүн башкы адиси Айдар Сукенбаев турак жай баасынын өсүшүнө таасири тийген эки жагдайга токтолду:

“Негизи эле Бишкек жана Ош шаарларында өсүш такай байкалып келе жатат. Мунун бир себеби ички миграцияга байланыштуу, айылдан келгендер кыймылсыз мүлккө суроо-талап жаратып жатышат. Андан тышкары, кыймылсыз мүлктүн баасынын көтөрүлүшүнүн дагы бир фактору – кыргыз сомунун долларга болгон катышынын өзгөрүшү. 2022-жылы октябрда бир доллар 82 сом болсо, бүгүнкү күндө 89 сом болуп жатат. Башкача айтканда, мурдагыга караганда 8,5% өстү. Андан тышкары инфляция былтыркыга караганда 9% өстү. Ошондо сом менен инфляциянын өсүшү биригип 17-18% түзүүдө. Бул 10 пайыздан 25-30% чейин өскөн кыймылсыз мүлктүн бааларынын 18% инфляция менен сомдун курсунун өзгөрүшү түзөт”.

Айдар Сукенбаев калктын кирешеси кымбаттоо артынан жетишпей жатат деп эсептейт:

“Соңку кездери Улуттук статистика комитетинин маалыматтарын карасак, айлык акынын көтөрүлүп жатканын такай айтып келет. Азыр республика боюнча орточо айлык акы 32 миң сом деп айтат. Бул орточолонгон баа экен, айрым жерлерде мындан аз болушу мүмкүн. Бирок кыймылсыз мүлк кымбаттап жаткандыктан, айлык акы үй сатып алууга жетишпейт. Айлык көбөйгөнү менен, инфляция өсүп, курулуш материалдарынын баасы көтөрүлүп атат”.

Ушунун баары кыймылсыз мүлктүн баасынын өсүшүнө алып келүүдө. Андан тышкары, жер ресурстары кызматынын маалыматында, Бишкек жана Ош шаарларындагы кыймылсыз мүлктүн бааларынын өсүшүнө батирлерге болгон муктаждыктын дагы таасири чоң. Чоң шаарларга агылган ички миграция шаардыктардын турак жайга болгон керектөөсүн ого бетер өстүрүп турат. Мисалы, Бишкекте турак жайга кезекте тургандардын саны 3500 деп эсептелсе, анын 2-3% эле камсыз болот. Курулуштун темпи болсо ал муктаждыкты камсыз кыла албайт.

Жер ресурстары кызматынын эсебине ылайык, үй-жай алам деп кезекте тургандардын муктаждыгын камсыз кылыш үчүн жылына 5 млн м2 турак жай курулуш керек. Кыргызстанда болсо жылына орточо 1,1 млн м2 турак жай колдонууга берилет. Курулуштун мындай темпи керектөөнүн 20% араң камсыз кылат.

“Уруксат алуу татаалдады, салык реформаларынын таасири тийди”

Кыргызстан Евразия экономикалык биримдигинин (ЕАЭБ) мүчөсү болгондуктан, уюмдун ичиндеги бааны жөнгө салып турган талаптар да бар. Маселен, курулуш материалдарын үчүнчү өлкөлөрдөн арзан алып киргени менен, ички рыноктогу кымбат бааларга теңдөө үчүн кошумча антидемпингдик алымдар алынат.

Эксперттер рыноктогу кымбаттоого жумушчу күчтүн баасы да таасир кыларын белгилешет. Жумушчу күчтүн акысы болсо жылдан-жылга кымбаттап атат. Мурда Өзбекстандан жумушчу күч көп келчү. Октябрь айында чет элдик жарандардын Кыргызстанга келүү тартиптери жөнүндө жаңы жобо бекитилди. Ага ылайык, үчүнчү өлкөнүн (ЕАЭБден тыш) жараны Кыргызстанга келип курулушта иштей турган болсо, анын 60 күн гана толук кандуу жүрүүгө мүмкүнчүлүгү болот. Андан кийин өлкөдөн чыгып кетип, кайра 60 күндөн кийин гана кайра кирүүгө уруксат берилет. ЕАЭБ өлкөлөрүнүн жарандары үчүн мындай мөөнөт 90 күнгө барабар.

ЖИА ассоциациясынын эксперттеринин айтымында, үчүнчү өлкөдөн жумушчуларды алып келип, туруктуу иштетүү үчүн расмий уруксат алуу жол-жоболору оор жана көп документти талап кылат. Расмий түрдө узак мөөнөткө алып келүүнүн чыгымы 700 доллардан 1200 долларга чейин жетет.

Ассоциациянын укуктук камсыздоо бөлүмүнүн башчысы Бакыт Сартмаметов курулуш жүргүзүү жол-жоболорун оорлоткон дагы эки жагдайды мисал келтирди. Алар өкмөт соңку кездери активдүү ишке ашырып жаткан курулуш бизнесин жөнгө салуу жана фискалдык администрациялоо ишине байланыштуу:

“Турак жай рыногундагы бааларга таасир эткен жагдайлардын бири – уруксат алуу документтери. Бүгүнкү күндө белгиленген тартип, атайын жобо бар. Бирок жакында Мамкурулуш жаңы жобо иштеп чыкты деди. Долбоорлоо институттары бул тартип аябай татаалдашып кетти деп пикир айтты. Бирок биз ал документ менен толук таанышып чыга элекпиз. Ошондуктан кандай өзгөрүүлөр кирип жатканын, ал кандайдыр бир күтүүсүз жагдайларды алып келерин көпчүлүк билбейт. Экинчиден, курулуш материалдары бүгүнкү күндө кымбаттап жатат. Кымбаттагандан дагы, салык реформаларынын алкагында курулуш материалдарынын Кыргызстанга келгенден кийинки ташылуу тартиптери бекитилген. Бул электрондук товардык-транспорттук коштомо кагаздары (ЭТТН) жана электрондук эсеп-фактурасы аркылуу алуу тартиби. Рыноктогу курулуш материалдарын жеткирген ишкерлердин көпчүлүгү буга даяр эместигине жана аны расмий түрдө алуу өтө оор болгондугуна байланыштуу курулуш компаниялары материалдарын алып атканда кыйынчылыктарга учурайт. Расмий түрдө документтери менен ала турган болсо, баалары автоматтык түрдө кымбаттайт. Анысы жок болсо, арзан алышы мүмкүн, бирок ал товардын чыккандыгы тууралуу ырастоочу документи жок болгондуктан, таасири тийип калат”.

Турак жай баасы райондорго карап бааланат

“Бизнес эксперт” көз карандысыз баалоо жана талдоо борбору Кыргызстандагы кыймылсыз мүлк рыногуна такай мониторинг жүргүзүп турат. Борбордун талдоочулары август айында Бишкек шаарындагы турак жай рыногун талдап чыккан. Алардын эсептөөсүндө, ушул учурга карай борбор калаада 56 курулуш компаниясы 288 объектти куруп жаткан.

Адатта кыймылсыз мүлк базарында турак жай баасы “соода-коммерциялык борборго жакындыгы”, “инфратүзүмдүн өнүккөндүгү”, “райондун престиждүүлүгү” өңдүү жагдайларга да байланыштуу болот.

Компания Бишкек шаарындагы кыймылсыз мүлк рыногун беш районго бөлүп карайт. Шаардын чок ортосу түндүгүнөн Чүй проспекти, чыгышынан Шопоков көчөсү, түштүгүнөн Бөкөнбаев көчөсү жана батышынан Турусбеков көчөсү менен чектелет. Жибек Жолу - 7-апрель - Ахунбаев жана Жаш Гвардия гүлбагынын ортосундагы аймак борбордук бөлүк деп аталат. Батыш району деп Ахунбаев, Чыңгыз Айтматов, Абсамат Масалиев жана Дооронбек Садырбаев көчөлөрүнүн ичиндеги аймак аталат. Түштүк районго шаардын түштүк жагындагы кичи райондор кирет. Ал эми четки райондор деп шаардын чет жакасындагы аймактарды аташат.

“Бизнес эксперт” борборунун талдоосуна караганда, турак жайлардын 35% же шаардын борбордук бөлүгүндө курулуп жатат. Дагы 30% чукулу шаардын чет жакасында, 26% түштүк тарабында курулууда.

Батирлердин баасы толук төлөө шартында чарчы метри 500 доллардан 2 миң долларга чейин жетет. Алардын басымдуу бөлүгү 700 доллардан 900 долларга чейинки баада сатылууда.

Шаардын чок ортосундагы батирлердин баасында бир жыл ичинде 24% өсүү болду же 217 доллар кошулган.